SAYA memiliki rumah yang Sertipikat Hak Milik (SHM)-nya masih atas nama orang lain. Saat ini pemilik yang namanya tercantum dalam SHM tersebut telah meninggal dunia, namun istri dan anak-anaknya masih hidup.
Pertanyaan saya:
- Bagaimana jika saya ingin menjual rumah tersebut sementara SHM masih atas nama orang yang telah meninggal dunia?
- Apakah SHM harus dibaliknama terlebih dahulu sebelum rumah dijual?
- Jika saya tidak memiliki biaya untuk balik nama, apakah penjualan rumah dapat dilakukan oleh istri atau anak-anak almarhum?
Terima kasih.
Pertanyaan dari Ibu Tia, Bintaro, Tangerang Selatan
Jawaban Xpress Law
Oleh: TURNYA, S.H., M.H.
Advokat dan Dosen Hukum
Ibu Tia yang kami hormati,
Kasus seperti yang Ibu alami cukup sering terjadi dalam praktik pertanahan di Indonesia. Banyak masyarakat yang telah menguasai atau membeli tanah dan bangunan, namun sertipikatnya masih atas nama pihak lain yang kemudian telah meninggal dunia.
Perlu dipahami bahwa dalam hukum pertanahan Indonesia, yang diakui sebagai pemegang hak adalah pihak yang namanya tercantum dalam sertipikat atau pihak yang secara sah memperoleh hak dari pemegang hak tersebut.
Siapa Pemilik Tanah Setelah Pemegang SHM Meninggal Dunia?
Ketika pemilik SHM meninggal dunia, hak atas tanah tersebut tidak otomatis berpindah kepada pihak lain yang menguasai fisik tanah.
Secara hukum, hak atas tanah menjadi bagian dari harta warisan dan beralih kepada para ahli waris yang sah.
Karena itu, sebelum dilakukan jual beli, terlebih dahulu harus dipastikan siapa saja ahli waris dari pemilik SHM yang telah meninggal dunia.
Apakah Rumah Bisa Dijual Jika SHM Masih Atas Nama Orang yang Sudah Meninggal?
Secara praktik, bisa dilakukan, tetapi harus melalui prosedur yang benar.
Karena pemilik yang tercantum dalam SHM telah meninggal dunia, maka yang berhak bertindak adalah para ahli warisnya.
Biasanya diperlukan:
- Surat Keterangan Ahli Waris;
- Akta Kematian pemilik SHM;
- Persetujuan seluruh ahli waris;
- Dokumen identitas para ahli waris.
Tanpa persetujuan para ahli waris, transaksi berpotensi menimbulkan sengketa di kemudian hari.
Apakah SHM Harus Dibaliknama Terlebih Dahulu?
Secara ideal dan paling aman, ya, sertipikat terlebih dahulu dibaliknama dari almarhum kepada para ahli waris.
Setelah menjadi atas nama ahli waris, barulah dilakukan jual beli kepada pembeli baru.
Cara ini memberikan kepastian hukum yang paling kuat karena seluruh rangkaian administrasi dilakukan secara berurutan dan sesuai ketentuan pertanahan.
Jika Tidak Ada Biaya Balik Nama, Apakah Bisa Langsung Dijual?
Dalam praktik PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah), sering dilakukan mekanisme:
Turun Waris dan Jual Beli Sekaligus
Artinya:
- Dibuat terlebih dahulu proses peralihan hak karena pewarisan;
- Pada saat yang sama dilakukan Akta Jual Beli (AJB) kepada pembeli.
Biaya administrasi biasanya dapat diperhitungkan dalam satu rangkaian proses.
Namun hal ini tetap harus dilakukan melalui PPAT dan melibatkan seluruh ahli waris yang sah.
Apakah Istri atau Anak Almarhum Bisa Mewakili?
Bisa, tetapi ada syaratnya.
Apabila seluruh ahli waris sepakat, maka:
- Seluruh ahli waris hadir menandatangani AJB; atau
- Salah satu ahli waris diberikan Surat Kuasa Notariil oleh ahli waris lainnya.
Yang perlu diperhatikan, istri almarhum tidak otomatis dapat menjual sendiri apabila masih terdapat anak-anak yang juga merupakan ahli waris.
Karena secara hukum, hak waris biasanya melekat pada seluruh ahli waris, bukan hanya pada pasangan yang ditinggalkan.
Oleh sebab itu, persetujuan seluruh ahli waris sangat penting untuk menghindari gugatan di kemudian hari.
Risiko Jika Dijual Tanpa Melibatkan Seluruh Ahli Waris
Apabila penjualan dilakukan tanpa persetujuan seluruh ahli waris, maka berpotensi menimbulkan:
- Gugatan pembatalan jual beli;
- Sengketa waris;
- Gugatan Perbuatan Melawan Hukum (PMH);
- Penolakan proses balik nama oleh BPN.
Akibatnya, pembeli maupun penjual dapat mengalami kerugian hukum dan finansial.
Kesimpulan
- Karena pemilik SHM telah meninggal dunia, hak atas tanah menjadi bagian dari harta warisan yang beralih kepada para ahli waris.
- Cara yang paling aman adalah melakukan balik nama waris terlebih dahulu sebelum dijual.
- Jika terkendala biaya, dalam praktik dapat dilakukan proses pewarisan dan jual beli dalam satu rangkaian melalui PPAT.
- Penjualan harus melibatkan seluruh ahli waris atau pihak yang memperoleh kuasa dari seluruh ahli waris.
- Istri almarhum tidak dapat bertindak sendiri apabila masih terdapat ahli waris lain yang memiliki hak atas tanah tersebut.
Pesan Hukum Xpress Law
“Jangan hanya melihat siapa yang menguasai rumah, tetapi pastikan siapa yang secara hukum berhak atas sertipikatnya. Dalam perkara waris, satu tanda tangan ahli waris yang terlewat dapat menjadi sumber sengketa bertahun-tahun di kemudian hari.”
Xpress Law
“Membumikan Hukum, Mencerdaskan Masyarakat.”
Kirimkan pertanyaan hukum Anda ke Rubrik Tanya Jawab Hukum Xpress Law untuk mendapatkan edukasi hukum yang mudah dipahami masyarakat.
